Maisons Balency : avis sur le CCMI et la fiscalité LMNP en 2026 ?
Le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) protège votre projet de A à Z. Couplé au statut LMNP, il peut aussi devenir un levier fiscal solide. Voici ce qu'il faut savoir.
Le CCMI, c'est quoi concrètement ?
Parmi tous les contrats de construction, le CCMI est le plus protecteur pour le particulier. Il encadre le prix, les délais et les garanties. Rien n'est laissé au hasard.
Les garanties incluses dans le contrat
Quatre garanties couvrent votre maison de la réception jusqu'à dix ans après :
- Garantie de livraison : un garant (banque ou assureur) prend le relais si le constructeur défaille.
- Garantie de parfait achèvement : un an pour signaler tout défaut, le constructeur doit corriger.
- Garantie biennale : deux ans sur les équipements dissociables (robinetterie, volets, etc.).
- Garantie décennale : dix ans sur la structure (toiture, fondations, gros œuvre).
Le prix est fixé à la signature. Seule la révision par l'indice BT01 est autorisée. Pas de mauvaise surprise en cours de chantier.
Les étapes d'un projet CCMI
Vous signez le contrat avec un délai de rétractation de dix jours. Le constructeur vous accompagne pour le permis de construire. Les travaux démarrent une fois le permis purgé de tout recours et votre assurance dommages-ouvrage souscrite. À la réception, vous pouvez émettre des réserves. Faites-vous assister d'un professionnel à cette étape : un œil averti vaut de l'or.
LMNP et maison neuve : une combinaison possible ?
Construire sous CCMI et louer en meublé, c'est tout à fait compatible. Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) s'applique dès lors que vos recettes locatives annuelles restent sous 23 000 € ou sous le montant de vos autres revenus professionnels.
Votre bien doit être meublé (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur…), décent (minimum 9 m² habitables) et afficher un bon DPE. En 2026, les logements classés G sont déjà interdits à la location.
Micro-BIC ou régime réel : lequel choisir ?
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Seuil (location classique) | Jusqu’à 83 600 €/an | Au-delà ou sur option |
| Seuil (tourisme classé) | Jusqu’à 203 100 €/an | Au-delà ou sur option |
| Abattement | 50 % (classique) / 30 % (tourisme non classé) | Déduction des charges réelles + amortissement |
| Comptabilité | Simple | Expert-comptable recommandé |
| Idéal si… | Charges faibles | Charges élevées (emprunt, travaux, taxe foncière) |
Le régime réel permet d'amortir le bien (hors terrain) et le mobilier. Résultat : l'impôt sur les revenus locatifs peut tomber à zéro sur plusieurs années.
Les obligations pratiques du LMNP
Démarrer une location meublée implique quelques démarches administratives. Rien d'insurmontable, mais mieux vaut ne pas les oublier.
Vous devez vous immatriculer sur le site de l'INPI dans les 15 jours suivant le début de la location. Vous obtenez ainsi un numéro SIRET, indispensable pour votre déclaration fiscale (formulaire 2042-C-PRO).
La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est due, sauf exonération (location d'une partie de la résidence principale, notamment). Si vos recettes dépassent 23 000 € en location courte durée, des cotisations sociales s'ajoutent. Sinon, seuls les prélèvements sociaux à 17,2 % s'appliquent.
La TVA ? Exonérée dans la grande majorité des cas. Elle ne s'applique que si vous proposez au moins trois services para-hôteliers (petit-déjeuner, ménage régulier, linge, réception).
Et le Censi-Bouvard en 2026 ?
Ce dispositif n'existe plus pour les nouvelles acquisitions. Il s'est éteint fin 2022. Si vous cherchez une réduction d'impôt via l'investissement locatif neuf, renseignez-vous sur les dispositifs actuellement en vigueur. La construction neuve reste un atout : normes énergétiques récentes, confort moderne, attractivité locative garantie.
Et maintenant ?
Le CCMI sécurise votre construction. Le LMNP peut rentabiliser votre investissement. Les deux se combinent bien, à condition de bien choisir votre régime fiscal. Faites simuler votre situation par un expert avant de vous lancer.
Benoît
FAQ
Qu’est-ce qu’un CCMI ?
Le Contrat de Construction de Maison Individuelle est signé avec un professionnel qui s’engage à construire votre maison à prix convenu. Il vous protège sur le prix, les délais et l’achèvement des travaux.
Quelles sont les garanties apportées par un CCMI ?
Quatre garanties s’enchaînent : livraison à prix et délais convenus, parfait achèvement (1 an), biennale (2 ans) et décennale (10 ans). Elles couvrent l’essentiel des risques liés à la construction.
Comment choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel en LMNP ?
Le micro-BIC est simple et sans comptabilité lourde. Le régime réel est plus avantageux si vos charges sont élevées : il permet de tout déduire, y compris l’amortissement du bien.
Quels sont les seuils de recettes pour le micro-BIC en LMNP en 2026 ?
83 600 € par an pour les locations meublées classiques, 203 100 € pour les meublés de tourisme classés ou chambres d’hôtes.
Une maison neuve est-elle éligible au statut LMNP ?
Oui, sous conditions : bien meublé, décent, bon DPE, recettes dans les seuils. Pensez à vous immatriculer sur le site de l’INPI avant de mettre le bien en location.
Benoît Marchand a passé plus de 10 ans sur les chantiers de construction de maisons individuelles, d’abord comme conducteur de travaux, puis comme consultant indépendant en maîtrise d’œuvre. Basé dans le Sud-Ouest, il accompagne aujourd’hui des particuliers dans leurs projets de construction, de rénovation et d’aménagement extérieur.
Sur AVILLAS Constructions, il partage sans détour ce qu’il a appris sur le terrain : les bons choix techniques, les erreurs à éviter, les questions à poser à son constructeur avant de signer.
